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COVID-19 et bail de résidence principale: les locataires peuvent-ils obtenir un allègement du loyer ?

Nous vivons actuellement une crise sanitaire majeure ayant des conséquences économiques importantes (celles-ci ne se limiteront pas à la seule période de confinement). Certaines personnes voient leurs revenus diminuer et d’autres connaissent une perte totale de leurs revenus. Qu’ils soient salariés, indépendants, artistes ou autres, nombreux sont ceux et celles qui sont locataires et doivent continuer à payer un loyer.

Déjà, en temps normal, le coût du loyer représente souvent une part considérable du budget des ménages. Mais lorsque ce budget rétrécit ou disparaît, il devient très compliqué et même parfois impossible de faire face à la charge que représente le paiement du loyer. Pour de nombreux ménages, des arbitrages difficiles doivent être faits entre les différentes dépenses.

Dès lors, face aux défis économiques que représente la crise du Covid-19, les ménages en difficulté peuvent-ils obtenir un allègement de leur loyer ?

Pour répondre à cette question, nous devons immédiatement préciser que la matière du bail d’habitation a été régionalisée. Il appartient donc aux régions de prendre toutes les dispositions relatives aux rapports locatifs. Or, jusqu’à aujourd’hui, les entités fédérées n’ont pris aucune mesure particulière concernant les loyers.

En l’absence de dispositions spécifiques, nous devons donc nous tourner vers les moyens propres au droit du bail tels qu’ils sont déterminés par le droit civil et les différentes législations régionales.

Plus concrètement, et étant donné que le bail est un contrat de droit civil, cela signifie que le locataire qui souhaite un allègement du loyer doit s’adresser au bailleur. C’est à ce dernier qu’il appartient d’accepter, de refuser ou de modérer la demande du locataire.

La demande d’allègement

Pour éviter tout litige ultérieur, il est préférable que la demande du locataire se fasse par écrit (il vaut mieux éviter le sms et privilégier le mail ou éventuellement la lettre recommandée).

Dans la demande écrite, il est important de décrire les éléments particuliers qui motivent la démarche du locataire. En effet, la demande d’un allègement du loyer est la conséquence d’une modification substantielle de la situation financière du locataire. Il faut donc que la demande d’allègement commence par une description des problèmes budgétaires rencontrés par le ménage du locataire (réduction ou perte de revenu, et éventuellement son impact sur le budget du ménage).

Il faut surtout éviter que la demande du locataire n’apparaisse comme désinvolte ou abusive. Non seulement la demande serait rejetée par le bailleur, mais cela ruinerait tout recours ultérieur auprès d’une instance judiciaire (nous y reviendrons).

Par ailleurs, en ce qui concerne le contenu de la demande et aussi curieux que ce conseil puisse paraître, notre expérience nous a appris qu’il faut absolument éviter les envolées lyriques et les suppliques larmoyantes. En effet, dans le contexte des rapports locatifs, faire jouer la corde émotionnelle est très souvent contre-productif (même si la situation vécue est humainement difficile).

Quant à la demande d’allègement du loyer, elle peut prendre l’une ou l’autre des formes suivantes, soit :

  • le locataire propose de reporter à une date ultérieure le paiement d’une partie ou de la totalité du loyer ;
  • le locataire propose de réduire le loyer pour un mois ou plusieurs mois (donc, sans report) ;
  • le locataire propose de supprimer le loyer pour un mois ou plusieurs mois (donc, sans report).

Ajoutons que la demande du locataire gagnera à être la plus précise possible. En effet, il est toujours très difficile de se prononcer sur une demande embrouillée ou même ambiguë. Il est également important de souligner qu’il s’agit d’une proposition sujette à discussion.

De même, en cas de report du loyer à une date ultérieure, celui-ci peut éventuellement être accompagné d’un plan de paiement étalé sur plusieurs mois. Cette proposition complémentaire sera d’autant plus crédible qu’elle précisera les montants de chaque versement et leur fréquence.

En cas d’accord

Dans l’hypothèse où un accord est trouvé concernant l’allègement du loyer, il est absolument nécessaire que les parties retranscrivent les termes de celui-ci dans un document daté et signé. Il importe que chaque partie ait un exemplaire au moins signé par l’autre partie. Ce document devra être succinct, précis et aussi compréhensible que possible.

En cas de désaccord

Si aucun accord ne peut être dégagé, le locataire peut éventuellement intenter une action auprès de l’instance judiciaire compétente (en l’occurrence, le Juge de paix).

Cette action en justice peut prendre la forme d’une demande de conciliation ou d’une requête introductrice d’instance permettant la tenue d’une audience publique à l’issue de laquelle un jugement est rendu. En cas de procès, il ne faut jamais oublier que le juge doit tenir compte non seulement de la situation, mais aussi et surtout de l’intérêt des parties (il juge en équité).

De son côté, le bailleur peut également intenter une action auprès du tribunal compétent s’il constate que le locataire n’a pas payé une partie ou la totalité du loyer. Dans cette situation, le bailleur veillera à envoyer une mise en demeure préalable.

Parallèlement à la voie judiciaire, n’oublions pas que dans certaines communes belges, il existe des services de médiation locale qui peuvent aider les personnes à construire un accord équilibré (chaque commune de la Région de Bruxelles-Capitale dispose d’un service de médiation locale).

En conclusion, nous conseillons vivement aux personnes confrontées à une perte partielle ou totale de leurs revenus de se manifester auprès du bailleur. Le mutisme est la pire des options.

 

 

Pour de plus amples informations sur la procédure judiciaire, vous pouvez télécharger la brochure suivante : Comment régler un conflit locatif en justice de paix ?