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Le bail verbal et la loi de 2007 : quand la Cour constitutionnelle tranche !

Dans cet article, nous présentons un arrêt de la Cour constitutionnelle pris le 1er décembre 2011 (arrêt n°182/2011). Cet arrêt est relatif à l’application aux baux oraux de l’article 3, § 5, alinéa 3, des dispositions particulières du Code civil réglant les baux relatifs à la résidence principale du preneur.

L’arrêt de la Cour constitutionnelle concerne un point de droit très particulier.

Pour en comprendre les enjeux, il faut savoir que depuis la Loi-Programme (I) du 27 décembre 2006, les baux relatifs à la résidence principale du preneur doivent être enregistrés par le bailleur. Cette disposition entra en vigueur le 1er janvier 2007. Avant cette date, l’obligation d’enregistrement appartenait indivisiblement à chacune des parties (au bailleur et au preneur).

Autre point important, la Loi-Programme (I) du 27 décembre 2006 prévoyait qu’un bail non-enregistré pouvait être résilié par le locataire sans devoir respecter les délais de préavis et sans payer les indemnités éventuellement dues en application de l’article 3, § 5, de la loi sur le bail de résidence principale. Cette disposition constitue une sorte de sanction à l’encontre des bailleurs qui ne feraient pas enregistrer leur bail.

Rappelons au passage que cette possibilité de renoncement à un bail sans délai de préavis et sans indemnité (art. 3, § 5, alinéa 3) n’est applicable que dans certaines situations bien déterminées :

- Il faut que le bail concerne un logement constituant la résidence principale du preneur ;

- Il faut que le bail soit réputé conclu pour une durée de neuf années ou que ce bail ait été prorogé ;

Autrement dit, les disposition de l’article 3, § 5, alinéa 3, ne s’applique pas aux baux d’une durée inférieure ou égale à trois ans.

Quant à l’arrêt de la Cour constitutionnelle que vous pouvez lire ci-dessous, il traite de l’application de l’article 3, § 5, alinéa 3, aux baux oraux. En l’occurrence, cet arrêt précise que la possibilité de renoncement à un bail sans délai de préavis et sans indemnité est également applicable aux baux verbaux. Ceci, bien entendu, pour autant que ce bail verbal concerne un bien relatif à la résidence principale du preneur.

Ci-dessous, vous pouvez télécharger l’Arret de la Cour constitutionnelle :